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公募REITs上市,創新基建融資模式

公募REITs上市,創新基建融資模式

全國首批9只產品昨日交易

全國首批9只產品昨日交易

新華日報 時間:2021-06-22 10:31
時間:2021-06-22 10:31|來源: |瀏覽量:|字號:

6月21日,首批9只公募REITs(不動產投資信托基金)上市交易,開盤后全線上漲,截至下午收盤,9只公募REITs總成交額達到18.6億元。其中,普洛斯以3.05億元的成交額居首,鹽港REIT成交金額最小,為1.21億元。這是我國首批公募REITs產品的首秀,其募集資金主要用于基礎設施建設領域,這也意味著基礎設施建設融資方式將迎來新的改變。

投資者認購熱情爆棚

基礎設施公募基金REITs,是指以基礎設施項目產生的現金流為償付來源,向投資者發行的有價證券,是投資不動產的較低門檻工具,投資目標為長期收益和穩定分紅。

我國首批9只公募REITs產品包括張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創水務、廣州廣河和蛇口產園。其中,東吳蘇園的不動產資產是蘇州工業園區2.5產業園一期、二期與國際科技園五期B區。

該類產品主要通過戰略投資者配售、網下投資者配售和公眾投資者認購形式發售,投資者認購公募REITs產品的方式與平時購買基金產品一樣。不過,由于這類產品封閉期較長,其間不能贖回,只能通過二級市場進行轉讓交易。

5月31日,首批公募REITs開啟認購,計劃面向公眾投資者募資19億元,最終認購金額近500億元,所有份額“一日售罄”。其中,博時、富國等旗下REITs產品幾乎“秒光”。公眾投資者認購申請確認比例創歷史新低,其中首創水務網上認購部分最終配售比最低,約1.5%,認購比例最高的REITs產品也不過12.30%。

東吳蘇園管理方東吳基金總經理鄧暉說,簡單來說,如果投資者購買了一份公募REITs,就相當于參與了該基金背后的基礎設施投資,也就可以分享該基礎設施未來產生的利潤回報。根據相關文件披露,項目預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%,分配次數每年不少于1次,最重要的是,要把年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。

破解基建融資困境

中信證券首席固收分析師明明認為,通過推行基礎設施公募REITs,可以將流動性較差的基礎設施存量資產轉化為流動性強的標準化金融產品,盤活基建領域的存量資產,提高資金的利用效率。

如果把基礎設施比作經濟社會運行中的“大動脈”,公募REITs的作用便在于讓動脈暢通和循環,讓資本市場更好地服務實體經濟。

“資金來源不足和存量資產沉淀已經成為制約基礎設施領域長期發展的重要因素?!编嚂熣f,REITs的出現,豐富了基礎設施的融資手段,以不增加資金杠桿的形式融資,讓企業盤活存量,繼續擴大經營。

蘇州工業園區項目相關負責人表示,園區在建設及后期運營以債務融資為主,其中銀行貸款是主要方式。由于債務融資與信貸市場環境關系緊密,融資的不確定性大、成本較高、貸款期限往往與現金流存在錯配問題?!拔覀兗扔型顿Y風險,也有現金流壓力?!痹撠撠熑苏f,通過REITs這件“新武器”,存量項目可以提前變現,提升了企業的資產周轉率,也有助于緩解后續項目建設資金不足問題。

撬動社會資本參與基建

據統計,我國基礎設施存量規模超過100萬億元,主要依賴自籌資金,包括政府性基金、城投債、非標、PPP等,項目方普遍存在投資效益不一、融資渠道狹窄、資本退出困難等問題。

中交基金副總經理許于欣表示,REITs將打通基礎設施項目與資本市場連接的通道,將現金流情況好的優質基建項目提前進行變現,實現將更多的儲蓄轉化為投資,滿足未來新建項目的融資需求,在基礎設施領域實現“穩投資”乃至“增投資”。

鄧暉認為,一只流動性較強的REITs產品,可以撬動更多民間資本參與建設,有效減輕政府負擔。

6月15日,“上海REITs20條”發布,包括6個方面20條政策措施。其中包括設立產業投資基金、鼓勵跨區域項目合作、建立產業聯盟、召開長三角REITs論壇等聚焦強化長三角基礎設施REITs聯動發展的4條措施。

本報記者 陳嫻 趙偉莉

《新華日報》2021年6月22日第3版

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